Dalītais īpašums – kas jāņem vērā?

Dalītais īpašums kā specifiska nekustamā īpašuma forma ir radījis daudz izaicinājumu un strīdu starp nekustamā īpašuma īpašniekiem, kurus daudzos gadījumos pilnībā atrisināt ir iespējams tikai ceļot prasību tiesā. Līdz ar jaunākajām tiesiskā regulējuma izmaiņām normatīvie akti nosaka ne tikai dalītajā īpašumā iesaistīto īpašnieku tiesības un pienākumus, bet arī mehānismu piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanai.

Kas ir dalītais īpašums?

Par dalīto īpašumu tiek saukta vēsturisko apstākļu dēļ izveidojusies zemes un ēku vienotības principa izņēmuma situācija, kad ēkas un zeme, uz kuras tās atrodas, pieder dažādiem īpašniekiem. Var būt divu veidu dalītais īpašums – brīvprātīgais vai piespiedu.

Brīvprātīgais dalītais īpašums

Brīvprātīgā dalītā īpašuma gadījumā abas puses noslēdz apzinātu vienošanos par būvju un zemes sadalīšanu starp dažādiem īpašniekiem. Kopš 2017. gada 1. janvāra likumdevējs vairs neparedz iespēju nodibināt jaunas brīvprātīgā dalītā īpašuma tiesiskās attiecības.

Piespiedu dalītais īpašums

Šajā situācijā privatizācijas vai zemes īpašuma tiesību atjaunošanas dēļ zeme ir piespiedu kārtā atdalīta no būves. Visbiežāk piespiedu dalītais īpašums novērojams privatizētu daudzdzīvokļu ēku gadījumos. Sākot ar 2022. gada 1. janvāri likumdevējs normatīvajos aktos ir iestrādājis mehānismu piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanai.

Kādas ir tiesības un pienākumi dalītā īpašuma situācijā?

Dalītā īpašuma gadījumā normatīvajos aktos ir definētas zemes un ēku īpašnieku savstarpējās tiesības un pienākumi.

Zemes īpašnieks Ēkas īpašnieks
  • Drīkst rīkoties ar savu īpašumu, netraucējot ēkas īpašnieka tiesības izmantot ēkas uzturēšanai nepieciešamo zemi;
  • Pieder ēkas pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības;
  • Ēkas vai būves, kuras nav reģistrētas kā patstāvīgi īpašuma objekti, tiek uzskatīti par zemes īpašnieka īpašumu.
  • Drīkst brīvi izmantot zemi, kas nepieciešama ēkas uzturēšanai;
  • Ir pienākums maksāt par zemes lietošanu zemes īpašniekam un segt maksāšanas paziņojuma izmaksas. Maksas apmērs par zemes lietošanu ir 4% no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības gadā, bet ne mazāks par 50 eiro gadā;
  • Ir pienākums rūpēties par lietošanā esošās zemes uzturēšanu;
  • Uz lietošanā esošas zemes ir tiesības būvēt palīgēkas un inženiebūves, kas nepieciešamas būves ekspluatācijai;
  • Ir aizliegts veikt tādu būvniecību, kas liktu mainīt būves īpašnieka zemes lietošanā esošās zemes platību, robežas vai radītu apgrūtinājumus ārpus lietošanā esošās zemes;
  • Pieder zemes pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības, ja zeme tiek atsavināta.

Vai ir iespējams izbeigt piespiedu dalīto īpašumu?

Definēto tiesību un pienākumu ietvaros zemes un ēkas īpašnieki rakstveidā var savstarpēji vienoties ne tikai par ēkas īpašniekam lietošanā nododamās zemes platību un robežām, bet arī par atšķirīgu zemes lietošanas maksas un maksas paziņojuma apmēru nekā norādīts normatīvajos aktos. Diemžēl, daudzviet šādu vienošanos ir grūti panākt un strīdus ir jārisina vispārējās prasības ceļā tiesā. Turklāt, papildus sarežģījumus var radīt arī neapmierinātība ar zemes lietošanas maksas lielumu, tādēļ var aktualizēties jautājums par iepējām izbeigt piespiedu dalīto īpašumu. Juridiski dalīto īpašumu var izbeigt tikai divos gadījumos:

  • Nojaucot ēku, kas ir patstāvīgs nekustamā īpašuma objekts;
  • Apvienojot ēku un zemi vienā nekustamajā īpašumā savstarpēji vienojoties vai daudzdzīvokļu ēku gadījumā atbilstoši normatīvajos aktos iestrādātajam zemes atsavināšanas mehānismam piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanai.

Kāds ir piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas mehānisms?

Atbilstoši jaunajam normatīvajo aktu regulējumam daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku īpašniekiem ir dotas zemes atsavināšanas tiesības, izpirkot lietošanā esošo zemi par tās kadastrālo vērtību, apvienojot ēku un zemi vienā īpašumā un pārtraucot dalīto īpašumu. Lai zemes atsavināšanas process notiktu juridiski korekti, tam ir vairāki soļi no lēmuma pieņemšanas līdz darījuma noslēgumam.

Lēmuma pieņemšana kopsapulcē

Lai iniciētu zemes atpirkšanas procesu, dauddzīvokļu ēkas dzīvokļu īpašniekiem ir jānoorganizē kopsapulce lēmuma pieņemšanai. Atbilstoši tiesiskajam regulējumam lēmums par zemes izpirkšanu tiek pieņemts ar vairāk nekā pusi dzīvokļu īpašnieku balsu. Kopsapulcei ir jānosaka arī pilnvarotā persona, kas dzīvokļu īpašniekus pārstāvēs nākošajos procesa soļos.

Pašvaldības atzinums

Pēc dzīvokļu īpašnieku kopsapulces pilnvarotā persona vēršas pie pašvaldības. Pārskatot, vai zemes gabals, uz kuras atrodas ēka, ir funkcionāli nepieciešams ēkas uzturēšanai un pilnvērtīgai izmantošanai, pašvaldība pieņem lēmumu par konkrētā zemes gabala piemērotību atsavināšanas mehānismam. Pašvaldība izvērtē, vai konkrētajā situācijā izpildās visi likumdošanā noteiktie juridiskie un tehniskie parametri.

Ēka Zeme
  • Daudzdzīvokļu dzīvojamā ēka;
  • Veikta priatizācija;
  • Reģistrēta kā patstāvīgs īpašuma objekts;
  • Sadalīta dzīvokļu īpašumos;
  • Atrodas uz citai personai piederošas zemes.
  • Pilnībā vai daļēji sakrīt ar daudzīvokļu ēkai funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu;
  • Uz to zemes reformas laikā ir atjaunotas zemes īpašumtiesības;
  • Zemes īpašumtiesības ir nostiprinātas Zemesgrāmatā.

 

Valsts zemes dienesta veikts aprēķins

Pēc pašvaldības lēmuma pieņemšanas Valsts zemes dienests aprēķina zemes gabala kadastrālo vērtību, kas kalpo par pamatu zemes izpirkuma kopējās cenas un katra dzīvokļa īpašnieka atsevišķās daļas aprēķināšanai, reģistrē atsavināmo zemi un izsūta paziņojumus gan daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas dzīvokļu īpašniekiem, gan zemes īpašniekam.

Atkārtotā dzīvokļu īpašnieku kopsapulce

Saņemot kadastrālās vērtības aprēķinu, tiek sasaukta atkārtota kopsapulce par zemes izpirkuma līguma sagatavošanu. Sapulcē pirms galīgā lēmuma pieņemšanas dzīvokļa īpašniekiem ir jāprezentē precīza informācija par katram dzīvokļa īpašniekam atbilstošo izpērkamās zemes daļas lielumu un tai piemērojamo maksājuma daļu.

Zemes izpirkuma līguma noslēgšana

Zemes izpirkuma līguma sagatavošana un noslēgšana notiek zvērināta tiesu izpildītāja klātbūtnē atbilstoši normatīvajos aktos noteiktajai kārtībai. Daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas īpašniekiem vai to pārstāvim jādodas pie zvērināta tiesu izpildītāja, lai ierosinātu lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu. Tas ir jāizdara sešu mēnešu laikā no brīža, kad Valsts zemes dienests visām iesaistītajām pusēm ir nosūtījis paziņojumu par atsavināmo zemi un tās cenu. Līdz ar izpirkuma līguma parakstīšanu tiek veikta arī īpašuma tiesību pārreģistrācija zemesgrāmatā.

Maksājuma veikšana

Katram dzīvokļa īpašniekam ir jāveic zemes izpirkuma maksājums atbilstoši viņam piederošajai kopīpašuma domājamai daļai ar pilnu maksājumu vai pa daļām, ja tā noteikts sagatavotajā zemes izpirkuma līgumā.

Kādas ir zemes īpašnieka tiesības ietekmēt dalītā īpašuma pārtraukšanas procesu?

Zemes īpašniekiem ir ierobežotas iespējas ietekmēt piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu, jo procesa uzsākšanai nav nepieciešama zemes īpašnieka atļauja un viņam nav tiesību atteikt zemes atsavināšanu par valsts noteikto kadastrālo vērtību. Taču zemes īpašniekam ir tiesības uz taisnīgu kompensāciju un, kamēr zeme nav izpirkta, saņemt zemes lietošanas maksu saskaņā ar spēkā esošo nomas līgumu.

Svarīgi

Piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas process var būt ne tikai sarežģīts, bet arī laikietilpīgs, jo vairākus procesam būtiskus lēmumus atbilstoši spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem ir iespējams pārsūdzēt. Var tikt apstrīdēti:

  • Dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmumi;
  • Pašvaldības atzinums par funkcionāli nepieciešamās zemes platību daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas ekspluatācijai;
  • Lēmumi, kas saistīti ar zemes izpirkuma cenas aprēķināšanu un kadastra vērtības precizitāti.

Tādēļ savlaicīga un kvalitatīva juridiskā palīdzība ir efektīvākais veids kā aizsargāt visu iesaistīto pušu intereses. Zvērinātu advokātu biroja „Atlācis un Partneri” pieredzējušie speciālisti palīdzēs nodrošināt, ka piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas process notiek atbilstoši normatīvo aktu prasībām un netiek pieļautas šo procesu novilcinošas kļūdas.

Iepriekšējais